Novedades en la Ley de Arrendamientos para 2020

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Reformas legislativas en los años 2018 y 2019

Las reformas realizadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a finales de 2018 y principios de 2019, han llevado a que en la actualidad coexistan varios regímenes aplicables a los arrendamientos urbanos.

Así nos encontramos con:

  • Contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades establecidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la LAU 1994.

 

  • Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. Se regulan por lo dispuesto en el 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril («Decreto Boyer»), por la LAU de 1964 y por lo previsto en la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.

 

  • Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995. Se rigen por la LAU 1994, con las modificaciones introducidas en la misma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el Real Decreto Ley 21/2018 o el Real Decreto Ley 7/2019, que en su caso les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato.

La última reforma aprobada (RD Ley 7/2019, de 1 de marzo) ha implicado que los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir del 6 de marzo de 2019 deberán asumir, entre otros, cambios en la duración del contrato y en las garantías adicionales que el arrendador puede exigir a su futuro inquilino.

Novedades en la ley de arrendamientos urbanos para 2020

  1. Ampliación de los plazos del contrato

La duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler será de cinco años. Se establece también una prórroga tácita de tres años para personas físicas, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

Si el arrendador es una persona jurídica la duración mínima del contrato será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres años. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.

  1. Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año

El propietario, si acredita necesidad de la vivienda durante el primer año de contrato, podrá recuperar la vivienda. Si no la ocupase en el plazo de tres meses, el inquilino podrá optar entre volver a la vivienda, o solicitar el pago de una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

  1. No se extingue el contrato si el propietario vende el piso

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica

  1. Se limita el incremento de rentas al IPC

la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).

  1. Obras de mejora de la vivienda

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento

  1. Gastos de gestión a cargo del propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica.

  1. Limitación en las garantías adicionales a la fianza

Las garantías adicionales a la fianza serán de un máximo de dos mensualidades de la renta. La fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).

No obstante, para aquellos arrendamientos que se firmaran por períodos iniciales de más de cinco o siete años sería perfectamente posible exigir al inquilino garantías del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones.

La ultima reforma en materia de arrendamientos conllevó importantes novedades, incrementando la protección y ventajas para el inquilino en detrimento del propietario. El establecimiento de plazos mínimos de duración todavía no ha logrado el objetivo buscado, la estabilización del mercado de alquiler, si bien la medida dota de seguridad y tranquilidad al propietario, permitiendo mayor estabilidad a ambas partes.

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