Novedades de la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se publicó en el BOE el pasado 16 de marzo, y entrará en vigor el próximo 16 de junio.

La norma, que transpone a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.

La nueva Ley Hipotecaria refuerza las normas de transparencia e información en la contratación de préstamos hipotecarios

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.

Y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, pretende reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, reforzando las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial, con la consiguiente pérdida de la vivienda.

Esta Ley será de aplicación a aquellos contratos celebrados con personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Las principales novedades se resumen en las siguientes:

• Las entidades bancarias asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas, esto es: Notario, Gestoría, Registro de la Propiedad, Impuesto; y serán por cuenta de los prestatarios los gastos de tasación.

 

• El interés de demora, es decir, el interés que pagará el prestatario por el impago de la cuota hipotecaria no podrá superar al interés pactado por el capital prestado en más de tres puntos porcentuales. Ejemplo, si hemos pactado una hipoteca a un tipo fijo del 2%, el interés de demora no podrá ser superior a un 5%. Además, el interés de demora solo se aplicará al capital vencido, no aplicándose sobre los intereses vencidos.

 

• Se prohíben totalmente las cláusulas suelo. No se podrán fijar límites a la baja en el interés pactado. Como contrapartida, el interés nunca podrá resultar inferior al 0%, por lo que el interés nunca podrá ser negativo.

 

• Las entidades bancarias no podrán imponer la contratación de productos vinculados, ejemplo, domiciliación nóminas, contratación tarjetas, seguros, etc.

 

• La entidad prestamista podría reclamar la totalidad del préstamo solamente cuando se supere un porcentaje o número de cuotas, y dependiendo, si la mora se produce en la primera o segunda mitad de la vida del préstamo. Así, para la primera mitad de duración del préstamo llegaría con el impago de un 3% del capital prestado o bien 12 cuotas hipotecarias impagadas. Para la segunda mitad del préstamo bastaría con el impago de un 7% del capital prestado o bien 15 cuotas hipotecarias impagadas.

Entre las principales novedades: Prohibición de las cláusulas suelo, los gastos hipotecarios los asume el banco, y se limita la posibilidad de exigir el vencimiento anticipado

Como se puede apreciar, la nueva Ley trae novedades importantes. No obstante, aún habrá que esperar para ver si consigue evitar todos los problemas que en la práctica se venían derivando de la contratación de préstamos hipotecarios, y que han llegado a colapsar nuestros Juzgados: cláusulas suelo, vencimiento anticipado, gastos hipotecarios, etc.

En cualquier caso, para evitar sustos después de la firma, lo mejor es asesorarse con un profesional independiente, y que tengas toda la información sobre las obligaciones y derechos que te corresponden al formalizar una hipoteca.