Los problemas en comunidades de propietarios entre vecinos por razón del uso de las zonas comunes son una constante. En el caso que analizamos en esta publicación, la Comunidad de Propietarios, ante la reiterada problemática con algunos vecinos por tirar basura en zonas comunes, decidió establecer una sanción económica diaria por depositar basura, orgánica o de cualquier otro tipo, en zonas comunes, mediante acuerdo adoptado en Junta.
La comunidad de propietarios acordó sancionar a propietarios que ensuciasen zonas comunes
No obstante, vecinos disconformes con el mismo decidieron impugnar dicho acuerdo, resolviendo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 26 de marzo de 2019 declarar su nulidad.
El Tribunal al margen del hecho de considerar si dicha imposición excede o no de las facultades que tienen atribuidas las comunidades de propietarios, dispone que la posibilidad de imponer sanciones exige la existencia de un procedimiento previo en el que se garantice la audiencia del comunero afectado por las mismas.
En el caso analizado ni las normas de régimen interior, ni los Estatutos de la comunidad de propietarios, establecían un procedimiento sancionador que garantizase la audiencia del propietario y la publicidad y transparencia en la imposición de sanciones.
El Tribunal considera que el acuerdo de imposición de sanciones no garantiza la legalidad ni el derecho de defensa
El Tribunal considera necesario que se incorpore a los estatutos una regulación del procedimiento sancionador que garantice la tramitación de un expediente en el que se dé audiencia al vecino sancionado.
Por último, también cuestiona que las comunidades de propietarios puedan atribuirse una potestad sancionadora no contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo en todo caso ser aprobada de forma unánime para su incorporación a los Estatutos, un procedimiento sancionador que defina con claridad la conducta, los sujetos, la competencia para la tramitación del expediente, la audiencia al interesado, y, en su caso, la posibilidad de impugnación.
En consecuencia, de todo ello, el Tribunal declara nulo el acuerdo adoptado por considerarlo contrario a la garantía de legalidad y defensa en un procedimiento sancionador.
Esta sentencia es un claro ejemplo de las limitaciones para establecer, por parte de las comunidades de propietarios, normas de régimen interior que resulten efectivas y aplicables en la resolución de conflictos con vecinos problemáticos.
Para determinados acuerdos es necesaria la unanimidad de los copropietarios
En la mayoría de casos resultará necesario un acuerdo unánime de todos los copropietarios, algo realmente difícil de lograr en la mayoría de casos. Por ello conviene contar con un buen asesoramiento antes de adoptar este tipo de acuerdos, y que evite a la comunidad incurrir en costes judiciales innecesarios.
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