Sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios

Ya tenemos la sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca. En realidad, han sido varias las sentencias dictadas, las cuales aclaran qué gastos de hipoteca corresponden pagar al consumidor y cuales a la entidad bancaria.

Además, en una de estas sentencias, dictadas en fecha 23 de enero, también se pronuncia sobre la validez de la comisión de apertura.

Estas sentencias, dictadas por el Pleno del Tribunal Supremo, fijan doctrina jurisprudencial en relación al reparto de los gastos hipotecarios, y se pronuncia también sobre la validez de la comisión de apertura.

 

Comisión de apertura de las hipotecas

En cuanto a la comisión de apertura, el Tribunal Supremo considera que esta comisión forma parte del precio del préstamo, y por tanto no la considera susceptible de control de contenido, sino única y exclusivamente de control de transparencia.

Para el Tribunal Supremo no existen dudas sobre la transparencia de la cláusula de comisión de apertura, afirmando que se trata de una cláusula de general conocimiento entre los consumidores que contratan un préstamo hipotecario, además de ser un elemento esencial del contrato incluyéndose, junto con el interés remuneratorio, en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo. Asimismo, añade que tanto por su redacción, ubicación y estructura, como por el hecho de abonarse por entero en el momento inicial del préstamo, permite apreciar su carácter de elemento esencial del contrato.

Todo ello lleva al Tribunal Supremo a declarar la validez de la cláusula de comisión de apertura, solamente susceptible de control de transparencia. Y al respecto de dicho control, parece dejar la puerta abierta a una posible nulidad de dicha cláusula, en cuanto no se incluya en el calculo de la TAE, y en la información precontractual.

Sin duda, se trata de un duro varapalo -otro más- para los consumidores que venían peleando la abusividad de dicha cláusula, y que numerosos Juzgados habían estimado por no satisfacer un servicio efectivo de la entidad al tratarse de un coste inherente a la actividad del banco, el cual ya se veía retribuido por el interés remuneratorio del préstamo.

 

Reparto de los gastos hipotecarios

En segundo lugar, en cuanto al reparto de los gastos hipotecarios, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre.

Sobre este extremo, el Tribunal considera que nos encontramos ante pagos hechos a terceros como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario, y por tanto no pueden dejar de percibir sus honorarios, que deberán correr a cargo de la parte que corresponda según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

Así, establece el siguiente reparto:

  • Gastos de notario. El Tribunal considera que la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
  • Gastos de cancelación de hipoteca: En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
  • Gastos de registro. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca corresponden íntegramente al banco. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
  • Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (AJD). Esta cuestión ya quedó resuelta hace meses por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, atribuyendo su pago exclusivamente al prestatario, como sujeto pasivo del impuesto.
  • Gastos de gestoría. El Tribunal impone su pago por mitades a ambas partes, banco y consumidor.

 

Resumen de estas sentencias

En resumen, el reparto según el fallo del Tribunal Supremo quedaría de la siguiente manera:

Sentencia Tribunal Supremo Gastos Hipoteca

 

Como ya había quedado resuelto hace meses, el coste mas alto -el Impuesto- sigue correspondiéndole al cliente, los costes de Notario y Gestoría (que suponen aprox. 700€ respectivamente en una hipoteca media) se repartirán por mitades, y el Registro (que supone aprox. 180 € en una hipoteca media) deberá asumirlo íntegramente el banco.

Estos nuevos pronunciamientos del Tribunal Supremo, vuelven a favorecer a las entidades bancarias, limitando las posibilidades de anular la comisión de apertura, y realizando un reparto desproporcionado de los gastos hipotecarios en perjuicio del consumidor, y que además se contradice el reparto que de estos gastos incluye el legislador en la nueva ley hipotecaria, y que a excepción del gasto de tasación viene a atribuir todos los gastos (Impuesto, Notario, Registro y Gestión) a la entidad bancaria.

Por tanto, a la hora de reclamar la comisión de apertura será fundamental analizar la información facilitada por la entidad, tanto previamente como la contenida en la propia escritura de préstamo hipotecario. En cuanto a los gastos, será cuestión de realizar los cálculos para ver si compensa su reclamación vía judicial.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *